A principio quando pensamos em uma operação de Venda e Compra imobiliária, sentimos a necessidade da pesquisa de um conjunto de  certidões dos Vendedores ou alienantes, que darão ao Comprador a segurança na aquisição do bem imóvel.
As certidões usualmente solicitadas são a Distribuidor Cível, Distribuidor Federal, Protestos, Distribuidor Trabalhista, Negativa de Ônus junto a Prefeitura e no caso de condomínio negativa de débitos condominiais.

Com o advento da lei 13.097/2015 e a concentração dos atos na matrícula do imóvel, houve ao meu ver  uma grande modificação nos procedimentos e na necessidade da solicitação das certidões acima elencadas.
Se considerarmos a redação sobre a Lei 13.097/2015, promulgada em 19/01/2015,  em uma analise um pouco mais profunda podemos considerar que a mesma altera  a antiga Lei  da Documentação Imobiliária” (Lei 7.433/85), que cuida da  obtenção de certidões, anteriormente necessárias para a caracterização do Comprador de boa fé e conseqüentemente de suma importância para a Segurança na operação de Venda e Compra de Imóveis.
Particularmente acredito, que a intenção do Legislador, foi a de facilitar e centralizar as transações imobiliárias em um único documento, trazendo ao Comprador e aos seus agentes maior agilidade de segurança jurídica, já que a figura do comprador de boa fé, no meu entendimento é subjetivo. Como generalizar que um eventual comprador apenas pelo simples pedido das certidões acima descritas é beneficiário da boa fé, seria uma definição muito simplista em uma matéria tão cheia de possibilidades. Poderia dar como exemplo a eventual simulação de Venda, eventual fraude contra credores, entre outros.
Talvez a curto prazo possa parecer que a nova legislação trás prejuízos aos Credores que não informaram nas matriculas dos imóveis dos devedores a sua pretensão de credito, mas a médio e longo prazo com a larga utilização desta ferramenta jurídica o sentimento se inverte e conseqüentemente os Credores passam a ter mais segurança de recebimento e os Compradores também,

Reza o Art. 54 da Lei 13.097/2015:
Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil.

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

A nova norma ressaltou expressamente que se a matrícula estiver livre e desembaraça, ou seja, sem gravames, a transação efetuada (ex. Compra e venda) será plenamente eficaz, em outros termos, não poderá ser mais contestada por eventuais credores ou litigantes, ainda que exista ações judiciais em curso, salvo nos casos de: (a) usucapião – a verificação da posse no negócio imobiliário é de vital importância, pois que decorre de situação fática, que certidões não revelam -; e (b) a sociedade se encontra em processo de falência.

Eventuais credores e/ou litigantes deverão adotar medidas judiciais para que seus direitos não fiquem prejudicados, por exemplo, da averbação da existência de execução judicial na matrícula do imóvel, como dito no próprio artigo 54.

Assim, a lei privilegia a segurança jurídica de todas as partes, já que como dito anteriormente a boa fé era elemento subjetivo e não objetivo, pois como poderíamos afirmar que um Comprador que adquiriu um imóvel no interior de São Paulo, solicitou todas as certidões naquela cidade e anos depois descobriu que o Outorgante Vendedor possuía um litigio no Rio de Janeiro, local que havia morado a 10 anos atrás e naquele processo já existia a indicação do bem que fora adquirido, mas nenhum documento apontava a eventual constrição. Não gostaria neste momento de me aprofundar em possíveis situações que demonstram que a antiga legislação, mesmo com o pedido das certidões geram uma insegurança jurídica, acredito que a atual lei vem a sedimentar e a definir uma nova realidade jurídica nas transações imobiliárias e que nós praticantes do direito imobiliários devemos apoiar.

Com a sedimentação da legislação e com a concentração na Matricula do imóvel de todas as informações referentes a eventuais ônus ou não, os interessados, podem com convicção efetuar o negocio, sem a intervenções de terceiros, salvo as já anotadas na matricula e já devidamente opostas naquele documento.

É muito mais logico, rápido, eficaz e por fim seguro. Em um pais de dimensões continentais a manutenção do pedido das certidões dos alienantes como forma de demonstração da boa fé é a manutenção da instabilidade jurídica das operações imobiliárias, já que todos os atos nesta banda poderiam ser questionados mesmo após o registro da Compra e Venda.

Assim, entendo que a atual lei aboliu do Direito Imobiliário nas operações de Venda e Compra as certidões judiciais, limitando-se a as Certidões fiscais…

Art. 59. A lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, passa a vigorar com as seguintes alterações: “art. 1º, § 2 o o tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do imposto de transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição…”

Infelizmente e devido ao caráter especifico da referida lei percebo ainda no meio jurídico uma resistência muito grande por parte dos operadores de direito na dispensa da apresentação das certidões, ou melhor dizendo, na aplicação da lei atual, já que não se trata de dispensa, já que para o atual ordenamento não mais prevê referidos documentos e portanto não seria o caso de dispensa-las.

Este já tem sito o posicionamento majoritário do STJ, no sentido de que se a matricula estiver limpa, ainda que o Vendedor estivesse sofrendo alguma ação judicial, mas esta não estiver devidamente anotada na matricula, não há de se falar em fraude contra credores e sim boa fe do comprador.

Assim, se houver um Credor este deverá adotar o procedimento contido no Art. 54 da Lei 13.097/15, sem prejuízo do juiz autorizar outras medidas diante do poder geral de cautela que ele detém.

Entendo que atualmente a solicitação das Certidões do alienante sejam uma cautela adicional, não mais essenciais, mas que se houver Ações que não estiverem devidamente anotadas no registro imobiliário dão ao Comprador a devida boa-fé.

Acredito por fim que devem os Advogados se utilizarem das medidas cautelares, tal como a prevista no Art. 615 do atual CPC, e que foi reproduzida no novo, com o fim de assegurar a satisfação do direito do seu cliente.

E a todos os operadores imobiliários, sejam estes advogados, ou não a ampla divulgação e aplicação da lei atual que trará mais agilidade e segurança nas operações imobiliárias e dará um fim ao impasse na solicitação ou não das certidões imobiliárias.

Por ora, continuo a solicitar as certidões imobiliárias e aguardo a devida acomodação do assunto.

 

 

Marcio Escanhoela é Advogado e Sócio Proprietário da GAT Imóveis